업무분야
명도·임대차 분쟁
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- 임대차
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주택 임대차 및 상가건물 임대차와 관련하여 발생할 수 있는 다양한 법적 문제들에 관하여 의뢰인을 위한 최적의 해결방안을 제시해 드리겠습니다.
상가임대차란
상가건물에 관한 임대인과 임차인의 임대차를 목적으로 하는 계약을 뜻합니다.
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- 상가권리금의 유형 및 보호규정
- 상가권리금에는 다음과 같은 종류의 권리금들이 있으며 상가건물 임대차보호법은 일정한 경우 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하고 있습니다. -시설권리금 : 영업에 필요한 부대 시설 등을 말하며 설치된 영업시설과 각종 비품 등 유형의 자산을 일컫습니다. -영업권리금 : 영업에 필요한 각종 정보들을 말하는 일종의 무형자산이며 영업에 필요한 노하우, 거래처의 신용 등을 일컫습니다. -바닥권리금 : ‘지역권리금’이라 불리는 바닥권리금은 상가위치와 영업상의 이득 등에 대한 대가를 주고 받는 일종의 권리입니다.
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- 상가건물 임대차보호법 제 10조의 4 (권리금 회수기회 보호 등)
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① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
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- 주택임대차란
- 주거용 건물에 관한 임대인과 임차인의 임대차를 목적으로 하는 계약을 뜻합니다.
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- 주택임대차의 기간 및 갱신, 종료
- 주택임대차의 기간에 관하여 주택임대차보호법은 특별한 보호를 하고 있으며 임대인이 법에서 정한 기간보다 짧은 기간을 주장하더라도 이는 효력이 없습니다.
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- 주택임대차보호법 4조(임대차기간 등)
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① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다. - 주택 임대차기간 갱신에 관하여 임대인이 일정기간 내에 갱신거절의 통지를 하지 않으면 기존 임대차와 같은 조건으로 갱신이 이루어집니다.
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- 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
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① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. - 임대차 계약이 종료될 경우 임차인은 임대인에 대하여 임대차보증금반환청구권을 행사할 수 있게 되며 임차인의 임대차보증금은 정해진 요건에 따라 다른 채권에 우선하여 변제받을 수 있습니다.
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- 주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
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① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(집행권원)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(집행개시)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(반대의무)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(대항요건)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(확정일자)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(공매)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(환가대금)에서 후순위권리자(후순위권리자)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(변제)받을 권리가 있다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. ⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.
⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(소)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(유보)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 "금융기관등"이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다.
⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다.
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- 명도 소송
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임대차 계약 만료 또는 임대료 연체로 인한 해지 등 사유가 발생했을 경우 임차인이 임대차 목적물의 인도를 거부할 수 있습니다. 이 경우 부동산점유이전금지가처분을 통해 임차인이 타인에게 점유를 이전할 수 없도록 하고, 명도소송을 통해 확정된 판결문을 가지고 강제집행을 하게 됩니다. 이러한 법적 절차가 효율적이고 신속하게 진행될 수 있도록 확실한 법률 서비스를 제공해 드리겠습니다.
명도소송이란
임대차 계약의 만료 또는 해지(해제,무효,취소 등) 되었음에도 불구하고 무단점유를 하고 있는 임차인이 임대인에게 부동산을 인도하지 않을 경우, 그 무단점유자를 상대로 제기하는 소송을 명도 소송이라고 합니다.
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- 명도소송 진행절차
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- 명도소송의 유형
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주택명도
-임대차 계약이 종료 된 후 퇴거하지 않은 경우 -임차인의 연체가 2회이상 발생한 때 -경매를 통해 소유권을 취득한 낙찰자(임대인)의 명도 요구에 점유자가 거부하는 경우 -불법점유자(유치권자)가 권한없이 건물을 점유하고 있는 경우상가명도
-임대차기간이 종료된 경우 -임차인의 연체가 3회이상 발생한 때 - 임차인의 동의 없이 제 3자에게 무단 전대한 경우 - 임차인의 동의없이 동산을 처분한 경우 - 불법점유자(유치권자)가 권한 없이 건물을 점유하고 있는 경우 - 경매를 통해 소유권을 취득한(임대인)이 명도를 요구하였지만 이를 거부한 경우
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- 임대차보증금반환소송
- 임대차가 종료되면 임대인은 임대차보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 그럼에도 불구하고 임대차보증금을 반환받지 못하는 경우 임대차보증금이 우선적으로 반환받을 수 있도록 법적 자문을 제공함과 동시에 임대인에 대하여 임대차보증금의 반환을 청구하는 소송을 제기함으로써 임차인의 정당한 권리를 보호해드리겠습니다.