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명도강제집행, 절차에 따라 합법적으로 진행해야

2022-03-22

 

 

 ▲ 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사​

 

 

 

 

 

[미디어파인 시사칼럼] 부동산의 가치가 매우 높게 평가되는 오늘 날, ‘조물주 위에 건물주’라는 우스갯소리가 통용될 정도로 건물주에 대한 인식이 긍정적이다. 하지만 정작 건물을 가지고 있는 사람들은 건물주의 자리가 쉽지만은 않다고 토로한다. 시시때때로 벌어지는 세입자와의 갈등을 해소하는 일이 어렵기 때문이다. 부동산을 불법으로 점유하고 인도를 거부하는 세입자와 한 번 부딪히기 시작하면 명도강제집행이 불가피하기 때문에 막대한 비용과 시간을 낭비해야 한다고 토로한다.





명도는 부동산 분쟁에서 자주 발견할 수 있는 용어인데, 목적물에 살고 있는 인도의무자나 그 동거인 등을 퇴출시키고 인도하는 일련의 과정을 말한다. 합법적으로 임대차 계약이 종료되었는데도 임차인이 공간을 계속 점유하고 있거나 임대료를 계속 연체하거나 집주인이 바뀌어 다른 사람이 부동산을 매수했는데도 불구하고 기존 임차인이 퇴거를 하지 않는다면 명도소송을 걸어 임차인의 퇴거와 부동산의 인도를 요구할 수 있다.





소송을 제기하기에 앞서 해야 하는 일은 임차인에게 임대차계약이 해지되었음을 통보하는 것이다. 말이나 문자를 통해 통보할 수도 있지만 해지의 의사표시를 더욱 명확히 하기 위해서는 내용증명을 이용하는 것이 바람직하다. 모호한 내용이 없이 구체적이고 정확한 표현을 사용해야 한다.





또한 명도소송을 제기하면서 점유이전금지 가처분도 함께 신청해야 한다. 소송기간이 긴 편인데, 만일 소송을 진행하는 도중에 임차인이 점유 상태를 타인에게 이전하거나 변경하기라도 하면 소송에서 승소한다 해도 새로운 점유자에 대해 효력이 없어 실익을 잃게 된다. 이러한 불상사를 예방하기 위해서라도 점유이전금지 가처분을 신청해야 한다.





소송에서 승소한 후에는 명도강제집행을 실시하여 점유자를 강제로 내보낼 수 있다. 집행관 사무소에 신청하면 계고를 통해 절차가 개시된다. 강제집행이 가능한 상황이라 해도 개인이 함부로 진행해선 안 되며 절차에 따라 합법적으로 진행해야 추가적인 문제를 예방할 수 있다.





명도강제집행이 불가피한 상황이라면 임차인과의 관계는 더 이상 악화될 수 없을 정도로 나빠진 경우가 많아 자칫 감정적인 대응을 하기 쉽다. 하지만 잘못하면 도리어 주거침입이나 폭행, 협박 등의 혐의로 고소를 당해 더욱 곤경에 처할 수 있다. 법에 정한 절차를 따라 차근차근 진행해야 한다.(법무법인YK 이민우 변호사)



이민우 변호사 




 

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