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공인중개사법상 중개인의 설명・고지의무 위반을 청구원인으로 한 손해배상청구 소송에서 부동산중개법인을 대리하여 전부 승소한 사례
2022-07-26
원고는 인천광역시 소재 오피스텔 임차인이고, 의뢰인은 원고와 임대인의 오피스텔 임대차계약을 중개한 부동산중개법인입니다. 임대차계약 체결 당시오피스텔은 신탁회사가 소유하고 있었고, 임대인은 오피스텔 매매계약만을 체결한 상태에서 원고로부터 지급받는 임대차보증금으로 매매대금을 지급한 후 소유권을 취득할 예정이었습니다. 그런데 임대인이 임대차보증금을 모두 지급받았음에도 매매계약 잔금을 지급하지 않은 채 잠적하여 결국 원고는 임대차보증금을 반환받지 못하게 되었습니다. 이러한 사실관계 하에 원고는, 의뢰인이 임대차계약 중개과정에서 공인중개사법상 중개인의 설명・고지의무를 위반하였고, 이에 원고가 오피스텔의 권리관계 및 거래 위험성을 인지하지 못한 상태에서 임대차계약을 체결하여 결국 임대차보증금을 반환받지 못하는 등의 손해를 입게 된 것이라 주장하며 의뢰인을 상대로 손해배상청구 소송을 제기하였습니다.
본 사건은 의뢰인이 임대차계약 중개 과정에서 (1) ① 중개목적물이 신탁회사에게 신탁되어 있는 사실, ② 임대인은 원고로부터 임대차
보증금을지급받고 이를 매도인에게 잔금으로 지급하여 소유권을 취득할 예정이었던 사실 등 권리관계와 위험성을 정확하게 설명하였는
지, (2) 원고가 주장하는 의뢰인의 의무 위반과 손해의 인과관계가 인정될 수 있는지 여부가 문제되는 사안이었습니다.
법무법인 YK 부동산건설센터의 변호사들은 본 건과 유사한 사안의 판례 법리를 다수 검토하고 의뢰인과 적극적으로 소통하며 변론에 충실히 임하였습니다. 구체적으로 ① 임대차계약 체결 당시 오피스텔의 소유자가 신탁회사임을 정확하게 설명하고 근거자료를 제시한 점, ② 중개 과정에서 임대인이 매매계약서를 제시하며 원고로부터 수령하는 임대차보증금으로 매매대금을 지급하여 소유권을 이전받게 되는 조건도 충분히 설명한 점, ③ 원고가 임대차 보증금 반환을 실질적으로 확보할 수 있도록 임대차계약서상 특약사항도 설정하여 둔 점 등을 근거로, 의뢰인이 공인중개사법상 요구되는 설명・고지의무를 충분히 다한 것임을 적극적으로 주장하였습니다.
또한 의뢰인의 설명・고지의무 위반이 있었다고 하더라도, 원고 주장의 손해는 임대인의 계획적인 범죄행위 및 계약상 채무불이행에 의하여 발생한 것이므로, 그러한 의무 위반과 손해 사이에 인과관계가 인정될 수 없다는 점도 강조하였습니다.
재판부는 법무법인 YK 부동산건설센터의 주장을 모두 받아들여 의뢰인이 임대차계약을 중개함에 있어 설명・고지의무를 위반하였다고 보기 어렵고, 설령 그러한 위반이 있다고 하더라도 의뢰인의 의무 위반과 원고의 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 보기 어렵다는 이유로 원고 청구를 모두 기각(의뢰인 전부 승소)하는 판결을 선고하였습니다.
법원은 부동산 중개업자의 설명・고지의무 및 수임인으로서의 주의의무 정도를 다소 높게 보는 경향이 있으며, 특히 임대인이 소유권을 취득하지 아니한 임대목적물을 중개하는 경우 구체적인 사실관계에 따라서는 임차인에게 임대차보증금에 대한 우선변제권을 확보하지 못할 위험성과 담보수단 확보 방법에 관하여 설명할 의무까지 있다고 보고, 이에 따라 손해배상책임을 인정한 판결도 다수 존재하는 상황이었습니다. 본 사안은 이와 유사한 조건에서 면밀한 법리 검토 및 충실한 변론으로 재판부로부터 의뢰인의 설명・고지의무 위반이 없었다는 점을 인정받고 손해배상의무 자체를 부정하는 판결을 이끌어낸 것에 의의가 있습니다.