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상가임대차분쟁, 추후 늘어날 가능성 높아... 갈등 해결하려면
2022-03-22
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 부동산·건설전문변호사
[비즈월드] 지난해 12월 9일, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 방역조치의 영향으로 폐업한 자영업자가 상가 임대차 계약을 중도 해지할 수 있도록 한 ‘상가건물임대차 보호법’ 일부개정안이 국회 본회의를 통과했다.
코로나19로 인해 매출이 급감하면서 임대료 부담이 더욱 커진 자영업자를 고려한 정책이지만 이로 인해 상가임대차분쟁이 늘어날 것으로 예상하는 이들이 적지 않았다. 임대인 역시 코로나19로 인한 타격을 피하지 못한 상황이기 때문이다.
개정된 ‘상가건물임대차 보호법’에 따르면 상가 임차인이 코로나19 등 감염병으로 인해 정부의 집합금지나 영업제한 조치를 3개월 이상 받아 경제 사정의 중대한 변동으로 인해 폐업하게 되었을 때 계약해지권을 행사할 수 있다.
계약 해지를 통보하면 3개월 후 계약 해지의 효력이 발생한다. 개정안이 시행되기 전에 폐업한 업체라 하더라도 임대차계약이 존속하고 있다면 개정안에 따라 계약해지권을 행사할 수 있다.
이 같은 임대차계약의 중도 해지는 상가임대차분쟁의 불씨가 되는 경우가 많다. 대개 계약 상의 합의 내용을 한쪽이 일방적으로 파기해 해지를 하게 되기 때문이다.
예를 들어 임차인의 경우에는, 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하고 그로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없을 때 계약의 중도해지가 가능하다. 또 임대인이 건물을 매도해 임차인이 등기를 통한 대항력을 취득하지 못하는 상황이 초래된다면 임차인이 먼저 계약해지를 요구할 수 있다.
반대로 임대인의 경우에는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물에 대한 권리를 타인에게 양도하거나 임차물을 전대한다면 중도 계약해지가 가능하다. 임차인이 파산선고를 받게 되어 더 이상 차임을 내기 어려운 상황이 초래되어도 임대인은 계약해지를 통고할 수 있다. 3개월 이상 차임을 밀린 때에도 임대차 계약을 해지할 수 있는데 이런 상황이 전개되면 이미 임차인과 임대인 사이가 나빠져 있을 가능성이 매우 높다.
대화를 통해 문제를 원만하게 해결하는 것이 가장 바람직하지만 서로 마주하기도 어려운 상황이라면 결국 소송을 제기하거나 상가임대차분쟁 조정을 신청해야 한다. 다만 이 때에는 계약해지를 원하는 쪽에서 그 사유가 발생했다는 점을 입증해야 한다.
법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문변호사 장정훈 변호사는 “상가임대차분쟁은 자칫 부동산의 인도를 둔 갈등으로 넘어갈 수 있어서 매우 신중하게 접근해야 한다. 감정적으로 해결하려 들지 말고 법령의 근거에 따라 제대로 된 절차대로 진행해야 한다”라고 당부했다.
*자료 협조=법무법인YK 부동산건설센터