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전세계약해지, 임대인과 임차인 입장 차이 극명해
2022-05-20
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사
전세는 전세계에서 우리나라에만 존재하는 매우 독특한 주택임대차 유형이다. 보증금을 맡기고 계약기간 동안 다른 사람의 집을 임차한 후 계약기간이 만료되면 보증금을 돌려받는다. 주택임대차법에 따라 최소 2년의 계약 기간이 확보되어 있으나 계약 기간이 만료되기 전 개인 사정에 의해 어쩔 수 없이 전세계약해지를 해야 하는 상황이 초래되기도 한다. 임대인과 임차인의 입장 차이로 인해 전세계약해지를 둘러싼 갈등이 빚어졌다면 이를 어떻게 해소하는 것이 현명한 일일까?
만일 기존 전세계약 기간인 2년이 지난 후 묵시적 갱신에 따라 계약기간이 연장된 상태라면 기존 임차인은 계약 해지를 원하는 시점에 언제든 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있다. 이 때에는 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다. 따라서 임대인은 해지의 효력이 발생하는 시점까지 보증금을 반환할 수 있도록 준비해야 한다.
계약의 묵시적 갱신을 원하지 않는 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월~2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지를 해야 한다. 계약조건의 변경을 원하는 때에도 마찬가지이다.
다만 임차인이 계약갱신청구권을 행사한다면 임대인의 계약해지 요구는 받아들여지지 않는다. 정당한 사유가 없는 한 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절하지 못한다.
그러나 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체했거나 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 합의 하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 일부나 전부를 전대한 경우, 임차인이 주택을 고의 또는 중과실로 파손한 경우, 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려 하는 경우 등 사유가 있다면 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다. 따라서 이러한 사유가 존재하는지 살펴 전세계약해지를 진행해야 한다.
법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문 장정훈 변호사는 “전세계약해지는 목돈인 보증금이 오가는 상황이기 때문에 임대인과 임차인 모두에게 민감한 문제다. 가급적 대화와 타협을 통해 원만하게 풀어가는 것이 바람직하며, 부득이한 사정이 있어 법적 조치를 취해야 한다면 법 규정 및 현재 상황을 꼼꼼하게 살펴 갈등 해소에 소요되는 시간을 최소화 해야 한다”고 말했다.