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부동산명의신탁, 소유권을 둘러싼 갈등 치열...현명하게 해결하려면 [장정훈 변호사 칼럼
2022-06-02
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사
부동산명의신탁은 부동산을 실제로 소유한 자가 다른 사람의 명의를 빌려 소유권 등기를 하는 것이다. 이 방법은 취득세나 양도소득세 등 세금을 회피하거나 각종 규제를 피하기 위한 수단으로 악용되어 왔으며 1995년 부동산실명제를 통해 더 이상 허용되지 않는다. 그럼에도 불구하고 현재 부동산명의신탁을 하는 사람을 어렵지 않게 찾아볼 수 있으며 그로 인한 갈등도 끊임없이 발생하고 있다.
일반적으로 부동산명의신탁을 할 때에는 명의신탁자(실권리자)와 명의수탁자(등기상 명의자)가 명의신탁약정을 체결한다. 실권리자와 명의수탁자 중 부동산에 대한 물권이 실권리자에게 있으며 등기만 명의수탁자의 이름으로 한다는 내용을 담고 있다. 하지만 부동산실명법은 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기해선 안 된다고 정하고 있으며 명의신탁약정의 효력도 인정하지 않는다. 따라서 명의신탁약정을 기반으로 이루어진 등기에 따른 물권변동도 무효다.
부동산명의신탁을 한 사실이 확인되면 5년 이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금에 처한다. 또한 목적물인 부동산 가액의 30%에 달하는 과징금도 부과할 수 있다. 명의를 빌려준 수탁자 역시 3년 이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금으로 처벌을 받는다. 단, 종중과 배우자, 종교단체가 법률이 허용하는 선 안에서 부동산명의신탁을 한 경우에는 처벌을 면할 수 있다.
목적물인 부동산의 소유권을 둘러싼 갈등 또한 피할 수 없는 문제다. 명의신탁약정과 그로 인한 소유권이전등기가 무효이기 때문에 부동산의 소유권은 당연히 신탁자에게 있다. 하지만 명의신탁 사실을 알지 못한 제3자가 거래를 통해 부동산의 권리를 취득했다면 그러한 제3자에게까지 명의신탁의 효력이 없다는 것을 구실로 소유권의 반환을 요구할 수는 없다.
따라서 신탁자는 수탁자가 임의로 재산을 처분하기 전에 처분금지 가처분 신청을 하여 만약의 사태에 대비해야 한다. 또한 제3자가 명의신탁 사실을 알고 있었다면 제3자에게 넘어간 소유권을 되찾을 수 있었으므로 이러한 정황을 밝히는 일에 주력해야 한다.
부동산명의신탁은 관련자들이 명의신탁 사실을 알고 있었는지, 등기상 명의자가 실제로 부동산에 대한 권리를 행사했는지 등 여러 요소를 고려해야 하는 복잡한 문제다. 자칫 잘못하면 처벌은 처벌대로 받고 부동산에 대한 재산권마저 침해당하기 때문에 신중하게 접근해야 한다.(YK 법무법인 장정훈 변호사)