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토지보상절차, 제대로 이해해야 손해 줄일 수 있어
2022-05-24
▲ 법무법인YK 부동산건설센터 장정훈 건설전문변호사
국가나 공공기관이 택지개발이나 도시정비, 철도나 도로 건설 등 공익 사업을 위해 부지를 확보해야 한다면 어떠한 절차를 거치게 될까?
왕정 시대나 독재국가에서는 필요한 부지에 살고 있는 국민들을 강제로 다른 곳으로 이주시킨 후 마음대로 부지를 사용할 수 있지만 국민이 주권자인 민주주의 국가에서 이렇게 강압적인 방법을 사용하는 것은 불가능하다. 아무리 국가라 하더라도 토지 주인에게 정당한 대가를 지불하고 토지보상절차를 거쳐 부지를 확보해야 한다.
토지보상법에 의한 토지수용 절차는 크게 사업인정-토지조서 및 물건조서 작성-협의-수용재결 단계로 이뤄져 있다. 사업인정은 추후 진행되는 토지보상절차의 범위와 대상을 설정하는 단계로, 건설부장관이 공익사업시행자에게 일정한 내용의 수용권을 설정해주는 행정처분으로 볼 수 있다. 사업인정을 통해 수용 대상의 범위가 확정되며 수용권자에게 목적물에 대한 현재 및 장래 권리자에게 대항할 수 있는 일종의 공법상 권리로서 효력을 발생시키는 것이다.
사업인정을 받은 사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성하고 보상계획을 공고, 통지하는 등 과정을 거치며 보상액을 산정하고 토지소유자 및 관계인과 협의하는 절차를 거쳐야 한다. 보상금의 내용과 종류는 법에 명시되어 있는데 크게 손실보상, 건축물 등 물건에 대한 보상, 영업손실보상, 이주대책 관련 비용 등으로 구분한다. 각각의 상황에 따라 여러 가지 보상금을 동시에 받을 수도 있기 때문에 자신의 상황에 맞게 계산하는 것이 중요하다.
사업시행자가 제시한 보상액에 만족할 경우, 그대로 협의해 토지보상절차를 마무리할 수 있다. 다만 일단 협의를 하게 되면 그 효력이 법률에 의한 재결과 동일하기 때문에 추후 협의의 내용이나 성립 여부에 대해 다툴 수 없으므로 신중하게 결정해야 한다. 협의가 결렬되면 수용재결 절차로 넘어가게 된다. 수용재결은 토지수용위원회가 주축이 되어 진행한다.
감정평가에 따른 수용재결을 거쳤음에도 불구하고 이의가 있다면, 중앙토지수용위원회를 상대로 이의신청을 하여 이의재결을 진행할 수 있다. 또는 이의재결 절차를 거치지 않고 곧장 행정소송을 제기할 수도 있다. 이런 과정에서 보상금 증액을 위해 무리한 주장을 펼치는 경우도 적지 않지만 개인의 주장만으로 증액이 결정되지 않는다는 점을 유념해야 한다. 토지보상절차가 어떤 기준에 따라 진행되는지 숙지하고 감정평가사의 감정결과에 허점이 있다는 점을 조목조목 지적하여 설득력 있게 호소해야 보상금 증액의 가능성이 높아진다.
법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 건설전문 장정훈 변호사는 “토지보상금은 감정평가서를 기반으로 결정되기 때문에 토지나 물건 조사 때 보상받아야 하는 항목이 빠지지 않고 모두 포함되었는지 꼼꼼하게 살펴보아야 한다. 금액의 오류가 없는지, 저평가 된 항목이 없는 지 검토하며 재산권이 최대한 보호를 받을 수 있는 방향으로 대응하길 바란다”라고 조언했다.
*자료 협조=법무법인YK 부동산건설센터